한국은행에서도 인정한 금리와 아파트 가격의 관계?

 일반적으로 금리가 내리면 부동산 시장은 상승을 한다고 알려져 있습니다. 금리가 내려가면 시중에 풍부해진 유동성이 자산 시장으로 흘러가기 때문입니다. 자산이라 하면 부동산, 주식 등이 있겠지요. 막연하게 알고 있는 사실이지만 이번 기회에 과거 데이터를 바탕으로 확인해 보겠습니다.

 

 

 

금리와 아파트 매매 지수 비교

 일반적으로 금리와 부동산 가격은 반비례한다고 알려져 있습니다. 가장 직관적인 이유는 금리가 싸지면 그만큼 대출 부담이 적어지기 때문이죠. 간단하게 5억을 금리 5%와 2%로 빌리면 이자는 얼마나 차이 날까요? 월 상환액으로 비교하면 5%가 2% 대비 12만 원씩 더 내야 합니다. 엄청난 차이지요? 만약 대출금액이 수십억으로 되면 그 차이는 얼마나 심할지 상상이 되지 않습니다.

• 5억 x 5% = 250만 원/년 = 20.8만 원/월
• 5억 x 2% = 100만 원/년 = 8.3만 원/월

< 그래프 >

 지난 20년간 한국은행 기준금리와 아파트 매매 지수를 비교했습니다. 금리 인하 시기는 총 5번 있었고 현재 진행형 중입니다.

1차 인하기	2001.06 ~ 2005.09	5.00 -> 3.25
2차 인하기	2008.09 ~ 2010.06	5.25 -> 2.00
3차 인하기	2012.06 ~ 2017.10	3.25 -> 1.25
4차 인하기	2020.02 ~ 2021.07	1.25 -> 0.50
5차 인하기	2024.09 ~ 현재	3.50 -> ??

 1차 인하기는 닷컴버블이 터지고 나서 경제를 살리기 위해 엄청나게 금리인하를 했던 시기입니다. 이 시기동안 전국적으로 집값이 대략 2배 정도 상승했습니다. 2005.10부터 금리를 점진적으로 인상했지만 2008년 금융이기 이후 2009년 초까지는 계속 상승했습니다.

 

 2차 인하기는 2008년 금융위기 이후입니다. 이때는 세계 경제가 좋지 않다 보니 금리를 대폭 인하했음에도 아파트 가격이 보합하고 있습니다. 2차 인하기 이후부터는 서울과 지방이 다른 양상을 보여주고 있는데 저는 서울 중심으로 설명하겠습니다. 서울은 이 시기부터 2012~13년까지 하락세를 보여줍니다. 

 

 3차 인하기가 중반에 접어드니 그간 하락했던 아파트 가격이 슬금슬금 오르고 있습니다. 한국은행은 가격을 누르기 위해 금리를 올리려 했지만 당시 코로나가 터지면서 4차 인하기에 들어갔고 유례없던 폭등장이 시작됐습니다.

 

 4차 인하기 이후 급격한 금리 상승으로 부동산은 2년 정도 조정을 받았고 현재 5차 인하기에 들어서면서 다시 한번 엄청난 상승을 보여주고 있습니다.

 

 

실제 예시 ( 현대 5차, 텐즈힐 )

  그렇다면 실제로 아파트 위와 같이 움직였는지 확인해 보시죠. 대한민국 아파트 시장의 바로미터인 압구정 현대를 예로 들겠습니다.

 

< 현대 5차 그래프 >

 아쉽게도 개별아파트 매매가에 대한 데이터는 2006년부터 제공돼서 이전 가격은 확인이 어렵습니다. 어쨌든, 2008년 금융위기 이후까지 상승하던 현대 5차는 2차 금리 인하기부터 12~13년까지 하락을 피하지 못했습니다. 16억을 하던 아파트가 11억까지 떨어졌습니다.

 

 그리고 3차 인하기에 접어들어 금리가 하락하면서 바닥을 다지고 슬금슬금 가격이 상승합니다. 그 이후로는 말 안 해도 아시죠? 말도 안 되는 상승을 보여주면서 현재 60억을 돌파했습니다. 아무리 봐도 이게 말이 되는 가격 상승인지 싶네요.. 놀라운 점은 이렇게 메인 상급지 아파트들은 22~23년 금리 상승할 때도 큰 하락 없이 지나갔습니다.

 

< 텐즈힐 가격 그래프 >

 반면, 대부분의 서울 아파트는 하락했다가 다시 반응해서 현재 가격을 형성했습니다. 예시로 성수동에 있는 텐즈힐을 보시죠. 15억 하던 아파트가 12억까지 떨어졌네요. 그렇지만, 이미 진작에 전고점을 뚫고 20억을 향해가고 있습니다.

 

한국은행에서도 인정한 금리와 아파트 가격 관계

< 한국은행 보고서 >

 한국은행에서 정기적으로 발간하는 '통화신용정책보고서'라는 문서가 있습니다. 전반적인 세계 경제 및 국내 경제, 물가, 금융 등을 다루고 있습니다. 여기서도 금리가 아파트 가격에 어떤 영향을 주는지 알 수 있는데요. 이건 한국은행에서 공식적으로 발간했으니 더욱 신뢰가 가겠죠?

 

 아파트 가격 변화에 대한 요인을 금리, 경기, 기대심리, 공급 등 여러 가지로 나누고 있습니다. 파란색이 금리인데 대충 눈으로 봐도 차지하는 비중이 최소 20%에서 최대 50%까지 확인이 됩니다. 즉, 한국은행에서도 금리가 아파트 가격에 엄청난 영향을 준다고 인정하고 있습니다.

 

 

 이번 게시물에서는 위와 같이 금리와 아파트 가격과의 관계를 직접 데이터를 통해 비교해 보았습니다. 직접 그래프를 그려보고 실제 예시를 찾아보니 개인적으로는 더욱 이해가 잘 됐습니다.

결론 : 금리가 하락하면 아파트 가격이 상승할 가능성이 매우 매우 높다.