아파트 입지 핵심 요소 4가지만 알고 가자!

 전문가들이 말하는 아파트를 선택하는 가장 중요한 기준은 무엇일까요? 바로 '입지'입니다. 그래서 저는 항상 이 말을 속으로 되뇌곤 합니다.

아파트는 '입지'가 전부다.
하락장에서도 살아남는 아파트는 '입지'가 좋은 아파트다.

 

 도대체 입지란 무엇일까요? 느낌적으로는 그냥 살기 좋은 곳이지 않을까 싶네요. 그렇다면 살기 좋은 곳은 어떤 곳일까요? 이건 사람마다 가치관이 다르기 때문에 기준이 전부 다릅니다. 그럼에도 사회에서 일반적으로 통용되는 입지 기준은 있습니다. 바로 일자리가 많고 교통이 좋으며 아이들이 공부할 수 있는 환경이 잘 갖춰진 지역입니다. 

< 입지 네 가지 요소 >

 

 

 

직장(일자리)

저는 직장을 4가지 요소인 직장, 교통, 학군, 인프라 중 가장 중요한 요소라고 생각합니다. 물론 사람마다 기준이 달라 우선순위가 조금은 다를 수 있습니다. 복잡하게 생각할 것 없이 사람은 돈을 벌어야 지하철도 타고 자식들 학원도 보내고 여가생활(인프라)을 즐길 수 있습니다. 그래서 우리가 교통이 좋다고 말하는 곳들도 보면 주변에 직장이 많은 지역입니다. 그래야지 사람들이 일을 하러 출근할 수 있으니까요. 서울에는 크게 3대 업무 지구가 있습니다.

< 3대 업무지구 >

 

• CBD (Central Business District): 도심 업무지구
  • 위치: 종로구와 중구 (광화문, 시청, 을지로 일대)
  • 일자리 : 약 68만
  • 특징: 역사적인 도심으로, 정부서울청사 등 주요 행정/공공기관과 대기업 본사, 은행 등 전통 금융기관이 밀집
• GBD (Gangnam Business District): 강남 업무지구
  • 위치: 강남구 (테헤란로 중심)
  • 일자리 : 약 83만
  • 특징: 1990년대 이후 급성장한 신흥 업무지구입니다. IT 기업, 스타트업, 벤처캐피탈이 많고, 법률, 회계 등 전문 서비스업 및 엔터테인먼트 산업이 발달
• YBD (Yeouido Business District): 여의도 업무지구
  • 위치: 영등포구 여의도
  • 일자리 : 약 45만
  • 특징: '한국의 월스트리트'로 불리는 금융 특화 지구입니다. 한국거래소(KRX)를 비롯해 증권사, 자산운용사 등 금융기관이 집중되어 있음

 GBD가 다른 두 업무 지구 대비 일자리가 압도적으로 많습니다. 그만큼 양질의 일자리가 많고 소득이 높으니 사람들이 돈을 잘 쓰고 상권도 따라서 발달합니다. 여기서부터 왜 강남이 우리나라에서 제일 비싼 지역인지를 말해줍니다. 우리나라 집값은 강남을 기준으로 멀어질수록 싸집니다. 강남 삼성역을 기준으로 반경 10KM를 표시했습니다.

< 강남 반경 10KM >

 우리가 좋은 입지라 생각하는 지역이 모두 포함됩니다. 서초구, 송파구, 용산구, 성동구와 올림픽파크를 시작으로 급부상한 강동구도 일부 포함됩니다. 그리고 경기도에서 대장인 과천시와 성남도 강남과 매우 근접하게 위치해 있습니다.

 

 위 3대 업무 지구 외, 추가적으로 최근 마곡지구가 새롭게 뜨고 있습니다. 다들 아시는 LG사이언스파크를 필두로 LG전자, LG디스플레이, LG화학, LG에너지솔루션 등 LG 계열사들이 대거 입주해 있으며, 이 외에도 롯데, 넥센, 코오롱, 이랜드, 귀뚜라미, 삼진제약, 대웅제약, 한독 등 다양한 대기업과 제약·바이오 기업들이 입주해 있습니다. 직접 마곡지구에 입주한 기업을 확인하세요.

 

교통(지하철)

 누가 뭐래도 서울 교통은 지하철로 판단합니다. 물론 버스나 자차를 이용하시는 분들도 많겠지만 지하철만큼 이용자가 많지는 않습니다. 그렇다면 좋은 지하철 노선은 어떤 걸까요? 당연히 위에서 본 3대 업무지구를 빠르게 갈 수 있는 노선이 핵심 노선입니다. 1등 노선은 단연코 서울 중심지를 순환하는 2호선입니다. 그 뒤로는 강남 접근성이 좋은 7호선, 9호선, 신분당선 등이 있습니다.

< 2호선 노선도 >

 

 2호선은 강남역, 역삼역, 삼성역 등 GBD 주요 지역을 통과하면서 CBD인 시청역과 을지로도 순환합니다. 그리고 당산에서 내리면 YBD(여의도)까지 2 정거장이면 충분합니다. 즉, 서울 어떤 업무 지구든 2호선으로 갈 수가 있다는 얘기입니다. 이러니 가장 선호되는 노선일 수밖에 없겠죠?

 

 7호선도 강남 핵심 지구를 통과하면서 서울 서남권부터 동북권까지 연결해 줍니다. 특히 서남권 주요 업무 지구 중 하나인 가산디지털단지를 지나갑니다. 고속터미널에서 3호선과 9호선이 환승까지 가능해 좋은 노선으로 평가받고 있습니다.

 

 9호선이 생기고 나서 서울 서쪽에서 동쪽으로 접근하기가 쉬워졌습니다. 서울 최초로 급행을 도입한 노선으로 핵심 노선으로 떠올랐습니다. 강서에서 YBD(여의도)를 지나 GBD(신논현, 선정릉)까지 연결되며 최근 급부상한 마곡지구로 인해 더욱 가치가 높아졌습니다.

 

 신분당선은 GBD와 한국의 실리콘 밸리라 불리는 판교를 연결해 주는 노선입니다. 그만큼 고소득자가 많이 이용하고 있습니다. 강남권 생황을 하는 직장인들에게는 최고의 노선으로 꼽히고 있습니다.

 

 이 외에도 3호선, 5호선 등 많은 노선들이 있습니다. 지하철은 각 지역을 잇는 핵심수단으로 각자의 특징과 목적이 있기에 특정 노선을 폄하할 필요는 없습니다. 본인 라이프 스타일에 맞게 잘 사용하시면 됩니다.

 

학군(학원가)

 서울 주요 학군지는 3곳이 있습니다. 바로 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계입니다. 저는 어릴 적 은행사거리라 불리는 중계동 학원가에서 공부를 했습니다. 여기저기 눈을 돌려도 학원이라 학원이 진짜 많구나 생각했는데 얼마 전 대치동을 갔다 오고 깜짝 놀랐습니다. 왜 대치동 대치동 하는지 알겠더라고요. 각 학군별로 간단하게 비교해 보겠습니다.

구분	🥇 대치동 (강남구)	🥈 목동 (양천구)	🥉 중계동 (노원구)
위상	대한민국 교육 1번지, 사교육의 메카	신흥 명문 학군, 서남부 교육 중심	강북의 대치동, 가성비 학군지
위치	대치역~한티역 일대	목동 신시가지 아파트 (1~14단지)	중계역 은행사거리 주변
주요 특징	(규모) 전국 최대/최고 수준 학원가 (1,000개+) (수요) 서울 전역 및 지방 원정 수요 (전국구) (분야) 입시/경시/의대 등 모든 분야 최상위권 (비용) 주거 비용 및 사교육비가 가장 높음	(기반) 계획도시(신시가지) 기반의 대단지 아파트 (특징) 균질한 소득 수준 및 높은 교육열 (분야) 전통적으로 특목고/자사고 진학률이 높음 (이슈) 현재 재건축 최대 관심 지역	(기반) 은행사거리 중심의 학원가 상권 (특징) 유흥시설이 없는 학생 친화적 상권 (분야) 강북/경기북부 최우수 학생 집결 (비용) 3대 학군지 중 주거 비용이 가장 합리적
대표 명문고	휘문고 (자사고) 단대부고 숙명여고 진선여고	양정고 (자사고) 한가람고 (자사고) 강서고	서라벌고 (자사고) 대진고 불암고
대표 명문중	대청중 대명중 숙명여중	월촌중 목운중 신목중	을지중 불암중 중계중

 

각 학군별로 얼마나 많은 학원이 분포해 있는지 볼까요? 이건 호갱노노에서 학원가 메뉴를 이용해 확인할 수 있습니다.

< 대치동 / 목동 / 중계동 >

 대치동에 있는 학원 수는 약 870개이며 압도적인 스케일을 보여주고 있습니다. 이걸 보면 다 무너져 가는 은마아파트가 왜 비싼지 예상이 됩니다. 직접 가보면 라이딩해 주는 부모님들이 정말 많더라고요. 

 

 목동은 1~14단지까지 크게 학원이 분포하고 있습니다. 보통 1~7단지를 앞단지, 8~14단지를 뒷단지라고 부릅니다. 가장 좋은 단지는 가장 비싼 단지겠죠? 목동역과 가깝고 목운초중을 보낼 수 있는 7단지가 가장 좋은 단지로 예상됩니다. 목동은 최근 재건축과 고도 제한 등으로 관심을 받고 있는 지역이기도 합니다.

 

 중계동은 강북의 대치동이라 불리며 가성비 교육을 할 수 있는 학원가로 유명합니다. 중계동 주변 아파트도 연식이 오래돼서 항상 재건축 이슈는 있는 곳이지만 언제 될지는 모르겠습니다. 그래도 동북선이 개통하면 은행사거리역이 생겨 강북권에서는 더욱 입지 좋은 학원가로 굳혀질 가능성이 높습니다.

 

인프라

 마지막으로 중요한 요소는 인프라입니다. 인프라는 포괄적인 의미지만 주변 마트, 카페, 식당, 병원, 영화관 등 생활 전반에 영향을 미치는 요소입니다. 인프라가 부족해도 살 수는 있지만 불편함을 많이 느끼게 되겠죠? 어떤 인프라를 중요하게 생각하는지 이건 개인마다 느끼는 차이가 있을 텐데요. 저는 특히 영화 보는 것을 좋아해서 제 최종 목표 지역은 용산입니다. 아이맥스로 볼 때마다 짜릿하더라고요. 

 

 그렇다면 내가 관심있는 아파트 주변 인프라는 어떻게 확인하면 좋을까요? 세상이 좋아져서 호갱노노 하나면 충분히 확인할 수 있습니다. 제가 예시로 길음뉴타운 6단지 래미안 상권을 들고 왔습니다. 직접 보는 방법은 호갱노노에서 관심있는 아파트를 누르고 스크롤을 내리다 보면 '주변 상권 정보'를 찾을 수 있습니다. 거기서 '상권 자세히 보기'를 누르면 아래와 같이 자세하게 분석이 되어있습니다.

< 길음뉴타운 6단지 래미안 상권 분석 >

 약 1,700개의 상권이 있고 마트부터 병원, 공원까지 정리되어 있습니다. 그리고 업종별 비율도 표시되네요. 아시는 분은 아시겠지만 해당 상권은 현대백화점과 롯데백화점 두 곳이 있는 백세권입니다. 그리고 이마트도 같이 붙어 있어서 최고죠. 그리고 가까이 대형 병원 중 하나인 고대병원도 위치하고 있습니다.

 

 오늘은 이렇게 아파트 선택 시 꼭 고려해야 될 입지 4요소에 대해서 알아봤습니다. 비싸고 좋은 아파트는 이미 이 4가지 요소를 충족하고 있기 때문에 그런 곳을 구경하면서 비교해 보시면 큰 도움이 될 것 같습니다.