서울 아파트 급지 순위 총정리: 2013~2025년 구별 평당 가격 및 서열 변화

 사람들은 누군가 자신에게 어디서 사냐고 물어보면 보통 자신이 사는 지역구를 말해줍니다. 어릴 땐 잘 몰랐지만, 이제는 지역구 이름만 듣고도 이 사람이 부자인지 아닌지에 대한 선입견이 생기는 나이가 됐습니다. 그만큼 자신이 사는 지역구가 많은 의미를 품고 있습니다.

 

 특히, 서울은 더 심하죠. 서울에는 25개 지역구가 있고 우리는 일부 지역구를 묶어 1 급지, 2 급지 이런 식으로 구분을 하고 있습니다. 우리가 급지를 나누는 기준은 다양하지만 가장 직관적이고 쉽게 나누는 방법이 있습니다.

 

아파트 m2당 평균매매가격 비교

 급지를 알아보는 가장 쉬운 방법은 바로 아파트 m2당 평균매매가격을 비교하는 것입니다. 부동산에 관심 있는 사람이라면 뉴스에서 어떤 지역이 평당(3.3m2) 1억을 넘었다는 기사를 많이 접하셨을 겁니다.

 

평당 1억에 대한 기사

강남불패 넘어 '서울불패'… 평당 1억 아파트 나왔다

 

 기사를 보면, 강남구에서 평당 1억의 시대가 열렸다고 말하고 있습니다. 여기서 충격적인 사실이 하나 있습니다. 바로, 해당 기사는 2018년도 8월에 쓰인 기사입니다. 7~8년 전부터 이미 강남구는 평당 1억을 돌파했었네요. 당시 서초구 아크로리버파크 25평이 24.5억에 거래가 되면서 기사화됐는데 25년 11월 현재 가격은 40억입니다. 이젠 평당 1억이 우스운 시대가 된 거죠.

 

 얘기가 좀 돌았지만, 이렇게 각 지역구를 평당 가격으로 순위를 매기면 어디가 좋은 급지인지 한눈에 알 수 있습니다. 저는 평당도 좋지만 이해하기 쉽게 1m 2당 가격으로 비교를 하고자 합니다.

< 25개 지역구 비교 >

 이렇게 2013년도부터 2025년까지 25개 지역구를 가격순으로 정리했고  25년 10월 기준 가격을 우측에 표기했습니다. 그리고 1 급지부터 5급지까지 보기 좋게 색으로 구분을 했습니다. 급지에 대한 평가는 사람마다 다를 수 있으나, 우선 저는 여러 책에서 봤을 때 보편적인 급지 분류를 인용했습니다.

• 1 급지 - 강남, 서초, 송파, 용산
• 2 급지 - 성동, 마포, 양천, 광진
• 3 급지 - 강동, 영등포, 동작, 중구, 종로
• 4 급지 - 서대문, 동대문, 강서, 성북
• 5 급지 - 은평, 관악, 구로, 중랑, 노원, 도봉, 강북, 금천

해당 데이터를 통해 알 수 있는 사실이 몇 가지 있습니다.

 

 첫 번째, 1 급지인 강남 3구+용산은 항상 가장 비싼 지역구였다. 송파와 용산은 업치락 뒤치락 하지만 강남과 서초는 단 한 번도 1위, 2위 자리를 내준 적이 없습니다. 철옹성 같은 존재죠.

 

 두 번째, 지역이 천지개벽을 하면 급지는 급격히 올라간다. 이를 가장 잘 보여주는 지역이 성동과 마포입니다. 이 두 곳은 13년도만 해도 3 급지인 강동, 종로보다 낮은 순위였습니다. 그런데 매년 점차 순위가 올라가더니 20년도에 들어서 2 급지 안에서 부동의 1위, 2위를 하고 있습니다. 도대체 어떤 일이 있었을까요?

 

 공장 지대였던 성동구와 오래된 빌라촌이었던 마포 두 지역 모두 엄청난 개발이 되면서 동네가 새롭게 정비돼 급지가 올라갔습니다. 입지만 놓고 봤을 땐 원래 충분히 좋은 지역이었지만 그동안 노후화 문제로 제 가격을 인정받지 못한 거였죠. 성동구는 다리만 건너면 강남이고 서울에서 가장 힙하고 젊은 사람들이 많이 찾는 지역입니다. 마포구는 서울 3대 업무 지구인 강남, 여의도, 종로 어디든 쉽게 갈 수 있고요. 그리고 사람들의 삶의 질이 올라가면서 이제는 한강 라이프에 대한 로망들이 생겨 더욱 각광받고 있습니다. 서대문구도 동일한 이유입니다. 마포구 옆이 서대문구이기 때문에 자연스레 순위가 올라 4 급지 안에서 1위가 됐습니다.

 

 이렇게 노후 지역이 재정비되면 살기 좋은 동네가 되고 사람들이 몰려 인기가 많아집니다. 요즘 양천구 목동 재개발 이슈가 많이 기사화되고 있는데 만약 10년, 20년 뒤 목동이 재개발되면 다시 예전처럼 성동구와 마포구를 이길 수 있을지 궁금하네요.

 

 세 번째, 급지별로 일정한 가격 차이 비율을 보여준다. 부동산이 과학은 아니지만 사람들의 심리가 모여 만들어진 생태계다 보니 법칙 비슷한 게 생기게 됩니다. 이건, 주식 시장도 똑같겠지만요. 제가 각 지역구의 m2당 가격을 급지별로 평균을 냈습니다.

급지	급지별 m2당 가격 평균 ( 단위 : 만원 )	급지간 가격 비율
1급지	2,993
2급지	1,966	1.52
3급지	1,632	1.20
4급지	1,220	1.33
5급지	945	1.29

 1 급지는 m2당 2,993만 원이니 1평인 3.3m 2당 1억은 넘는 샘이네요. 특정 단지가 아니고 1 급지 평균 가격입니다. 급지 간 가격 비율은 상위 급지에서 하위 급지를 나눈 값입니다. 예를 들어, 1급지 2,993만원에서 2급지 1,966만원을 나누면 약 1.52 정도가 되는 샘이죠. 100% 정확할 수는 없지만 급지간 차이는 약 30% 정도입니다. 즉, 급지가 높을수록 더 많이 올라간다는 얘기가 됩니다. 그리고 급지를 하나 올리기 위해서는 현재 내 아파트 대비 30% 이상의 자금이 더 필요하다는 얘기도 되고 2 급지에서 1 급지 가는 것은 더욱 힘들다는 얘기도 되겠네요.

 

 이렇게 공식적인 데이터를 기반으로 각 지역구를 비교해 보니 어떤 지역이 더 좋은지 덜 좋은지 판단할 수 있는 기준이 잡히게 되네요. 오늘 글은 아래와 같이 정리하고 마무리하겠습니다.

1 급지, 특히 강남과 서초는 압도적인 1등이다.
같은 급지 안에서 순위 변동은 다소 쉬운 반면, 급지 간 순위 변동은 그렇게 쉽게 일어나지 않는다.
그렇지만, 동네가 천지개벽하면 급지를 뒤엎을 만큼 순위 변동이 일어날 수 있다.