생애 최초 주택 매매 시, 꼭 명심해야 할 한 가지

 모든 사람들에겐 각자의 꿈이 있습니다.  그중 많은 사람들이 원하는 꿈은 어떤 게 있을까요? 아마 두 발 뻗고 잘 수 있는 내 집을 갖는 것이지 않을까요? 저 또한 그렇고 그 꿈에 다가가기 위해 노력하고 있습니다. 그렇게 강의도 듣고 유튜브, 책도 많이 찾아보는데 공통된 말이 있더라고요. 

인생 첫 주택은 반드시 가용할 수 있는 금액에서 가장 좋고 비싼 것을 사라!!!

 

 여러분들도 서점에 가서 아무 부동산 책을 잡고 초반 부분을 봐보세요. 이런 내용을 바로 찾게 되실 겁니다. 처음에는 이 글을 보면서, 이걸 누가 모르나? 돈이 없어서 못 사는 거지요며 불만스러운 말을 뱉었던 기억이 있네요.

 

 다들 왜 그렇게 가장 좋고 비싼 주택을 사라고 할까요? 그냥 무리하지 않고 저렴한 주택에 살면서 돈을 모아서 더 좋은 곳으로 가면 안 되는 걸까요?

 

 

 

비쌀수록 작은 상승률로도 더 큰 수익을 얻는다.

 집은 비쌀수록 더 많이 오릅니다. 한번 생각해 보시죠. 5억짜리 집이 7억이 되는 것이 빠를까요? 10억짜리 집이 13억이 되는 것이 빠를까요? 5억에서 2억만 오르면 7억 인 반면, 10억에서는 3억이 올라야 13억이 됩니다. 단순히 생각하면 5억에서 7억이 되는 게 더 빠를 것 같네요. 그렇지만, 여기서 주목해야 할 건 금액 자체가 아닌 상승률로 보셔야 합니다.

현재 가격	목표 가격	차이	상승률
5억	7억	2억	40% ( = 2억/5억 )
10억	13억	3억	30% ( = 3억/10억 )

 5억에서 2억은 40%지만 10억에서 3억은 30% 밖에 하지 않습니다. 즉 10억짜리 집이 5억짜리 집보다 상승률이 낮아도 더 큰 수익을 안겨다 줍니다. 

 

 심지어 상승률이 같다면 어떨까요? 둘이 동일하게 40%가 오르면 10억은 4억이 오르면서 둘 간의 상승 차이가 2억이 됩니다. 하지만 현실에서 아이러니 한 부분은 10억짜리가 40% 오를 동안 5억짜리는 20%도 못 오르는 경우가 대부분입니다. 

 

비싸고 좋을수록 더 잘 오른다.

 우선 집을 보실 땐 '비싸다 = 좋다'라고 생각하셔야 합니다. 왜냐면 사람들 눈은 다 비슷하거든요. 교통, 직장, 학군, 주변 인프라 등이 좋으면 여기는 살기 좋은 곳이구나 생각합니다. 그렇게 수요가 몰리고 가격은 당연히 비싸지겠죠. 집은 남들과 다른 나만의 인사이트로 접근하면 안 되고 일반적인 시각에서 바라봐야 합니다. 본인 기준에서 A가 B보다 더 좋아 보이는데 A의 가격이 더 싸다? 아닙니다. 그건 A가 B보다 안 좋다는 의미입니다.

 

 결국 집은 비싼 놈만 오르고 싼 놈은 오르지 않습니다. 인생도 그렇잖아요. 주변에서 잘생기고 멋진 친구들만 인기가 많고 관심도 받습니다. 그렇지 않은 친구들은 남의 일이다 싶어 구경만 하고요. 집도 똑같습니다. 어렵게 예시를 찾을 필요도 없습니다. 지방보단 서울이 더 잘 오르고, 강북보단 강남이 더 잘 오르건 누구나 아는 사실이니까요.

 

 다들 아는 사실이지만 문제는 돈이죠. 돈만 많으면 당연히 나도 강남에 집을 사겠죠? 여기 명심할 부분은 본인이 가용할 수 있는 금액에서 가장 비싸고 좋은 주택을 사야 된다는 점입니다. 우리가 살 수 있는 집이 강남 또는 1 급지, 2 급지는 아니더라도 괜찮습니다. 핵심은 자신이 관심 있는 동네에서 가장 좋은 것을 사시면 됩니다. 그러면 그 지역이 오를 때 내가 산 집이 가장 잘 오를 테니까요.

 

 입지 좋은 동네가 다 오르고 나면 이제 너무 비싸져서 그쪽은 접근하기가 힘들겠죠. 그러면 자연스럽게 다른 동네로 눈을 돌리게 되고 제가 산 동네까지 옵니다. 이제 이 동네에서 어떤 집부터 관심을 받을까요? 바로 그 동네 대장 아파트부터 시작해서 2등, 3등 쭉쭉 흐름을 타겠죠. 그렇지만 이 흐름이 어디까지 갈지는 모릅니다. 그래서 내가 살 수 있는 집 중에 가장 비싼 것을 사셔야 합니다. 

 

 내 현금과 영끌 대출을 받으면 충분히 4등 집을 살 수가 있는데 매달 내는 대출 원리금이 무서워, 좀 더 싼 7등 집을 샀다고 가정해 봅시다. 상승장이 시작되고 우리 동네까지 매수세가 들어왔습니다. 대장 아파트가 오르고 2등, 3등, 4등이 오르네요. 우리 집까지 그 흐름이 오기를 기대하고 있는데 5등에 상승이 멈췄습니다. 이럴 땐 무슨 생각이 들까요? 아마 땅을 치고 후회하겠죠. 아 작년에 4등을 충분히 살 수 있었는데 자책하면서 그냥 5등이라도 살 걸 하고... 그렇게 후회해 봤자 이미 열차는 떠나갔습니다.

 

 실제 예시를 하나 들어보겠습니다. 서울 성북구 길음 뉴타운에 아파트 단지가 엄청 많습니다. 가격은 보통 길음역에 가까울수록 비싸집니다. 길음역 7번 출구로 나오자마자 래미안 6단지가 있고 거기서 언덕을 한참 오르다 보면 푸르지오 2단지가 있습니다.

< 2단지, 6단지 비교 >

23년 초만 해도 둘의 가격 차이는 1억 정도였는데 25년 현재는 2~3억까지 벌어졌습니다. 

 

최근 둘 간의 최저점으로 비교해 볼까요?

< 2단지, 6단지 비교 >

단지	년/월	매매가	전세가	갭 ( 매매-전세 )
2단지	23/04	6.4억	3.6억	2.8억
6단지	23/01	6.9억	4.5억	2.4억

 시기는 3달 차이나지만 6단지가 2단지보다 딱 5천만 원 비쌌는데 지금은 최대 3억까지 차이가 납니다. 5천만 원 더 대출받아봤자 금리 5% 잡으면 1년에 250만 원이고 약 3년 동안 고작 750만 원밖에 하지 않는데요. 750만 원이 아까워 3억을 놓쳤다 생각하면 잠을 못 자겠네요. 심지어, 갭으로만 놓고 보면 6단지가 2단지보다 4천만 원이나 더 저렴했습니다. 이때 누군가는 2단지를 샀고 누군가는 6단지를 샀을 텐데 지금은 그 격차가 엄청나게 벌어졌습니다. 심지어, 6단지는 이미 전고점을 뚫은 반면 2단지는 전고점에 닿지도 못했네요.

 

 저도 작성하면서도 다시 한번 역시 집은 가용할 수 있는 금액에서 가장 비싸고 좋은 놈들 사야 된다는 걸 느꼈습니다.