부동산이 우상향할 수 밖에 없는 이유? 통화량(M1,M2) 너 때문이야!

 부동산은 오르기도 하고 내리기도 하지만 길게 보면 우상향 하고 있습니다. 그래서 앞으로도 우상향 한다는 믿음이 강하기도 하고요. 저 또한 아파트가 그동안 오르는 걸 보니 결국 우상향 한다는 믿음은 생겼는데, 오르는 이유에 대한 근거가 명확하지 않아 가끔 의심이 들 때가 있습니다. 여러분들은 어떠신가요?

 

 앞으로 인구가 줄어 고령화가 심해지면 아파트 사줄 사람이 없는데 왜 집값이 오르겠냐는 얘기를 들으면 어느 정도 일리가 있다고도 느껴지곤 합니다. 현 정부에서는 대한민국의 자산 비중이 너무 부동산에 쏠려있으니 주식처럼 금융자산으로 분산하겠다는 의지를 밝히기도 했고요.

 

 그럼에도 저는 결국은 부동산이 오른다에 배팅을 할 생각입니다. 이러한 근거의 중심에는 통화량 M1,M2가 있습니다. 부동산과 통화량이 어떤 관계가 있길래 우상향 한다는 믿음을 굳힐 수 있었을까요?

 

통화량 M1,M2 란?

 통화량이 무엇일까요? 

 

 통화량을 한 마디로 말하면 시장에 풀려있는 돈의 양입니다. 한국은행에서 찍어낸 돈은 시중 은행을 통해 국민들에게 분배되고 경제가 돌아가게 하죠. 그리고 이 통화량을 측정하는 지표에 몇 가지 종류가 있는데 그중 중요한 지표가 M1, M2입니다.

• M1(협의통화) : 민간 현금 + 결제성예금(요구불예금, 수시입출식예금 등)
• M2(광의통화) : M1 + 2년 미만 정기 예적금 + MMF + 주식상품 등

 쉽게 말하면 M1은 즉시 사용할 수 있는 현금이고 M2는 M1보다 넓은 의미로 빠른 시일 내에 현금화할 수 있는 금융상품까지 포함하고 있습니다. 자세한 설명은 한국은행 통화량 글을 참고하세요.

 

 일반적으로 M1보단 M2를 좀 더 의미 있는 지표로 사용하고 있습니다. 그렇다면 대한민국 25년 현재 M2는 어느 정도일까요?

< 대한민국 M2 그래프 >

 25년 8월 기준 4,400조에 달하며 15년 2,200조 대비 2배 가까이 상승했습니다. 그만큼 시장에 돈이 많이 풀렸다는 의미고 결국 화폐의 가치는 점점 떨어지겠죠. 우리가 매년 뉴스에서 보는 짜장면값의 상승이 이를 뒷받침해주고 있습니다. 저는 짜장면보단 냉면이 좋아 냉면으로 예시를 들겠습니다.

 

냉면 가격 상승 기사

< 매년 오르는 냉면 가격 >

 2014년 8천 원도 안 하던 냉면이 25년 12,000원이 됐습니다. 냉면뿐만 아니라 우리가 누리는 모든 제품의 가격이 올랐고 앞으로도 오를 예정입니다.

 

그렇다면 부동산이라고 다를까요?

 

부동산과 M1, M2 관계

 

< M2와 부동산 가격 관계 >

 부동산, 특히 아파트도 역시나 쭉 우상향 했습니다. M2가 올라도 부동산 가격이 무조건 같은 비율로 상승하지는 않습니다. 그러나 눌려있던 만큼 폭발적인 상승을 보여주는 것이 부동산입니다. 풍선에 계속 공기를 넣으면 결국 버티다 버티다 터지기 마련입니다.

 

 위 그래프만 이해해도 대한민국 부동산 역사는 어느 정도 이해할 수 있습니다. 91년 노태후 정부의 1기 신도기 200만 호 공급 정책으로 부동산 가격이 폭락했습니다. 그 이후 김영삼 정부 기간 유지되다 이제 오르나 싶더니 IMF가 터지면서 다시 한 번 하락을 했습니다. 이렇게 긴 시간 오르지 못한 부동산은 2000년대 들어서 2008년 금융위기 전까지 지 미친듯한 상승을 보여줬습니다. 그리고 금융위기로 또 한번 폭락을 맞이하고 긴 시간 오르지 못하던 부동산은 결국 또 14, 15년부터 슬금슬금 오르더니 결국 폭등을 했죠.

 

 물론 이 긴 시간 동안 세계 경제 상황과 정부의 부동산 정책 등 외부 요인에 의한 영향도 엄청나지만, 통화량이 풀리면 부동산은 오르게 된다는 사실은 변하지 않습니다.

 

 위와 같이 M2와 아파트 매매 지수를 비교를 통해 부동산 우상향에 대한 믿음은 가졌습니다. 그렇다면 아파트가 언제 폭등하는지 시기도 알 수 있을까요? 물론 미래를 정확히 예측할 수는 없지만 대략적으로 알 수는 있습니다. 이 방법은 잭파시님이 쓴 <나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다>에서 언급된 내용입니다.

 

< M1/M2와 부동산 가격 관계 >

 M1을 M2로 나눈 비율인 M1/M2와 아파트 매매 지수를 비교해 보면 어떤 시기에 아파트가 폭등하는지를 예측할 수가 있습니다. M1/M2 의미는 시장에 풀린 돈 중 바로 사용할 수 있는 현금인데요. M1/M2가 상승한다고 하면, 사람들이 정기 예적금을 깨거나 주식 등을 팔아 당장 사용할 수 있는 현금으로 바꾸고 있다는 말입니다. 즉, 부동산을 살 총알을 마련하고 있는 것이죠.

 

 M1/M2의 역사적 평균값은 0.29이고 기록적으로 높았던 값은 0.35(86년), 0.35(05년), 0.37(21년 말)입니다. 저희가 86년은 모르겠지만, 아파트 역사적 고점이었던 21년 말은 기억하실 겁니다.( 물론, 25년 현재 서울 중심지는 이미 전고점을 진작에 뚫고 신고가를 경신했으나 그 외 지역은 그렇지 못한 곳도 많습니다.) 

 

여기서 얻는 결론은 아래와 같습니다. 그래프를 자세히 보시면 충분히 아래 결론에 도달하실 수 있습니다.

• M1/M2가 평균값인 0.29 이상이면 상승이 시작한다. ( 15년은 서울에만 해당, 지방은 이미 상승 중 )
• M1/M2가 역사적 고점인 0.35 이상이면 폭등한다. 

 25년 11월 현재 M1/M2는 0.3 정도 됩니다. 앞으로 이 수치가 더 오를까요? 내릴까요? 올해만 벌써 두 번 풀린 민생지원금을 생각하면 앞으로의 방향은 어떻게 될지 안 봐도 비디오입니다. 앞으로 계속 M1/M2를 추적하면서 앞으로 어떻게 될지 같이 예측해보시면 좋겠습니다.